Şufa - Önalım hakkı ile ilgili mühim Yargıtay kararları

Şufa - Önalım hakkı paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda kullanılabilen ve sahibine satılan bir taşınmazın veya taşınmaz hissesinin öncelikle kendisine devredilmesi hakkı veren haktır.
Unutulmamalıdır ki kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda şufa hakkı yoktur:
Kat Mülkiyeti Kanunu madde 8: 

II- Öncelikle satınalma hakkı:
 Madde 8 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983 - 2814/3 md.) Kat mülkiyeti kurulmuş bir gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden birinin veya kat irtifakı bağlanmış arsa payının satılması halinde diğer kat maliklerinin veya irtifak hakkı sahiplerinin öncelikle satın alma hakkı yoktur. 

Şimdi Yargıtay'ın çeşitli dairelerince verilen şufa hakkı ile ilgili kararlarını inceleyelim.

 T.C.  YARGITAY - HUKUK GENEL KURULU - E:2009/6-32 - K:2009/69 

T:11.02.2009

Taraflar arasındaki “önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda;Giresun Sulh Hukuk Mahkemesince mahkemenin görevsizliğine dair verilen 04.02.2008 gün ve 2006/805 E., 2008/134 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin 19.06.2008 gün ve 2008/5606-7922 sayılı ilamı ile; 
(...Uyuşmazlık, önalım hakkına konu edilen payın iptali ile davacı adına tesciline ilişkindir. Mahkemece görevsizlik kararı verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili, dava dilekçesinde, müvekkilinin paydaşı olduğu parselin diğer paydaşlarının hisselerini 27.09.2004 tarihinde 500,-YTL bedelle davalıya sattıklarını, davacının önalım hakkını kullanmak istediğini belirterek davalı adına kayıtlı payın iptali ile müvekkili adına tescilini talep etmiştir. Mahkemece görevsizlik kararı verilmiştir.
Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisini veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.
Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ve davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.
Olayımıza gelince; önalım hakkına konu edilen pay davalıya 27.09.2004 tarihinde 500,-YTL bedelle satılmış, davacı 11.07.2006 tarihinde açtığı işbu dava ile önalım hakkı nedeniyle payın iptali ile adına tescilini istemiştir. Uyuşmazlığın satış tarihi itibariyle 01.01.2002 tarihinde yürürlüğe giren 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre çözümlenmesi gerekir.Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesinde yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi yükümlülüğü getirilmiştir. Bu yükümlülük yerine getirilmediğinden 11.07.2006 tarihinde açılan dava süresindedir. Davalı alıcı, satışı noter aracılığı ile davacıya bildirmediğine ve satış tarihi ile dava tarihi arasındaki sürenin geçmesine kendi eylemiyle sebebiyet verdiğine göre davacıya tapudaki satış bedeli, harç ve masraflar tutarı üzerinden önalım hakkının tanınması gerekir. Mahkemenin görevi de bu şekilde saptanan önalım bedeline göre belirlenir. 
O halde davacı tapuda gösterilen satış bedeli, tapu harç ve masraflarından oluşan önalım bedelinden sorumludur ve bu bedel sulh hukuk mahkemesinin görevi kapsamında kalmaktadır.Bu itibarla mahkemenin işin esasını inceleyerek sonucuna göre bir karar vermesi gerekirken, dava konusu payın davanın açıldığı tarihteki bedelin dikkate alarak görevsizlik kararı verilmesi doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir…) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulu’nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre ve özellikle 743 sayılı Türk Kanunu Medenisi’nde önalım hakkını kullanan kişi satışı öğrendiği günden itibaren bir ay, herhalde sicile şerh verildiği tarihten itibaren 10 sene içinde bu hakkını kullanabilmekte, yani satış tarihi ile dava tarihi arasıda çok uzun bir süre geçebilmekteydi. Bu nedenle gerek 6.Hukuk Dairesi ve gerekse Hukuk Genel Kurulu kararlarında, dava konusu taşınmazın değerinin objektif esasa göre keşfen tespit edilebileceği esası getirilmişti. Ancak; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu yürürlüğe girdikten sonra; TMK.m.733’de diğer paydaşlara noter bildirim yükümlülüğü getirilmiş ve satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle önalım hakkının düşeceği esası getirilmiştir. TMK.734.maddesi uyarınca da dava değerinin tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderleri olduğu kabul edilmiştir. Böylece davaların kısa sürede açılıp, sonuçlandırılması amaçlanmıştır. Bu nedenle de tapuda gösterilen satış bedelinin esas alınması gerekmektedir. Ayrıca tapuda işlem yapan davalının kendi eyleminin geçersiz olduğuna dayanması mümkün değildir. Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır. 
S O N U Ç : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı HUMK.nun 429.maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine 11.02.2009 gününde, oybirliği ile karar verildi.

Karar ne diyor? .................................................................................

• Önalım hakkı paylı mülkiyette söz konusu olur.
• EMK'da önalım hakkı sahibi bu hakkını satışı öğrendiği tarihten itibaren bir ay, her halde tapu siciline şerh verildiği andan itibaren on sene içinde kullanılabiliyordu. Ancak TMK (mad. 733) hak sahibine noter aracılığıyla satışın bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve herhalde satıştan itibaren iki yıl içinde bu hakkı kullanma yetkisi verdi.
• Önalım hakkı kullanılınca, hak sahibi kişi satılan taşınmazı 3. kişi ile yapılan sözleşme değeri ve tapu masrafları üzerinden devralacak.

T.C. YARGITAY - 6. HUKUK DAİRESİ - E:2004/9999 - K:2005/394T:01.02.2005 4721 s. Yasa m. 732,733
   Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı önalım davasına dair karar davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:    KARAR : Dava, önalım hakkı sebebiyle davalıya satılan payın iptal ve tescili isteğine ilişkindir. Mahkeme davanın reddine karar vermiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.    Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara, bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.    Önalım hakkı alıcıya karşı ancak dava açmak suretiyle kullanılır. TMK.nun 733/3. maddesi hükmüyle yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirme yükümlülüğü getirilmiştir.    Önalım hakkı satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve herhalde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre hak düşürücü süre olup, mahkemece kendiliğinden gözönünde bulundurulması gerekir.    Davacı vekili önalım hakkına konu edilen taşınmazın paydaşlarından Ruknettin'in payını 9.10.2002 tarihinde 200.000.000.-TL ( 200 YTL ) bedelle davalıya sattığını belirterek 5.11.2002 tarihinde süresinde actığı bu dava ile önalım hakkı nedeniyle davalıya satılan payın iptal ve tescilini istemiştir. Davalı vekili tapuda bedelin düşük gösterildiğini, müteahit olan davalının satıcının akrabası oldugunu, payı sozlu anlasma ıle taşınmaz üzerinde daire ve dükkan yaparak satıcıya teslim etme karşılığında aldığını, satın alır almazda bu taahhüdünü yerine getirmek için inşaata başladığını, halen karkas halinde olan binanın 10.000.000.000.-TL'nin üzerinde ( 10.000.-YTL ) olan bedelin satış bedeline ilave edilmesi gerektiğini savunmuştur.    Olayımızda; davalı satış sözleşmesinin tarafı olup, gerek bedelde gerekse işlemde kendi muvazaasına dayanamaz. İşlemde muvazaa ancak yakın akrabalar arasında yapılan işlemlerde söz konusudur. Davalının savunmasına gore olayda 27.3.1957 tarih ve 2/12 sayılı İctihadı Birleştirme Kararının uygulama olanağı bulunmamaktadır. Davalı bedelde muvazaa savunmasında bulunamaz. Ancak taşınmaz uzerinde yaptıgı inşaat nedeniyle en az levazım kıymetini isteyebilir. Bu nedenle bilirkisılerden ek rapor alınarak yapıda sarf edilen malzemenin arazi maliki için taşıdığı en az değerin açıklattırılması ve belirlenecek en az değerin tapudaki satış bedeli, harç ve masraflarına, önalım hakkına konu edilen 8/12 paya isabet eden miktarı ilave edilmek suretiyle bulunacak değerin önalım bedeli olarak kabulü gerekir. Mahkemece davacıya bu bedeli depo etmek için önel verilmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken inşaat bedeli üzerinden belirlenen miktarın önalım bedeli olarak kabul edilmesi suretiyle bu miktarın depo edilmediğinden bahisle red kararı verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.    Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.    SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenle hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 1.2.2005 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Karar ne diyor? .................................................................................

• Önalım hakkının kullanılma süresi bir hak düşürücü süredir, zamanaşımı süresi değil. Dolayısıyla hakim tarafından re'sen gözönünde bulundurulmalıdır.
• Önalım hakkı kullanılınca, hak sahibi kişi satılan taşınmazı 3. kişi ile yapılan sözleşme değeri ve tapu masrafları üzerinden devralmalıdır.
• Dolayısıyla 3. kişi şufa hakkına karşı kendi muvazaasına ne bedelde ne de işlemde dayanabilir.

T.C. YARGITAY - 6. HUKUK DAİRESİ - E:2009/4009 - K:2009/9055
T:27.10.2009

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı önalım davasına dair karar davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Uyuşmazlık, önalım hakkının kullanılması nedeniyle davalı adına kayıtlı payın iptali ile davacı adına tescili istemine ilişkindir.Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş,karar davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazda, paydaşlardan birisinin payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır.Bu hak paylı mülkiyetin oluşması ile doğar ve satışla kullanılabilir hale gelir.Yasadan doğan bu hak bazı istisnai hallerde kullanılamaz. Örneğin, taksim, bağışlama ve olayımızda olduğu gibi eylemli kullanma durumunun gerçekleşmesi halinde cereyan etmez.
Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması T.M.K.nun 2.maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz. Kötü niyet iddiası 14.2.1951 gün ve 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.
Olayımıza gelince; Önalım hakkına ilişkin bulunan taşınmazın imar uygulaması sonucu oluştuğu anlaşılmaktadır.Davalı alıcı kendisine satılan yerin yıllar önce paydaşlar arasında taksim edilerek kullanılageldiğini,taşınmaz üzerinde davacının kendine düşen kısma kapısı ayrı ev yaptırdığını, davacının kendine özgü bir kullanım biçimi geliştirdiğini, kendisinin de paydaş M… K…'dan yer satın aldığını,bu yerin taşınmaz üzerinde belli ve muayyen bir yer olduğunu, bu durumu davacının da bildiğini, davacının önceki paydaş M… K…'dan pay alımı nedeniyle önalım hakkını kullanmayıp,davalının pay alımına karşı önalım hakkını kullanmasının kötüniyeti gösterdiğini savunmuştur.Her ne kadar mahkemece taşınmazda fiili bir taksim bulunmadığı,tüm paydaşların belli ve muayyen bir yeri olmadığı görüşünden hareketle davanın kabulüne karar verilmiş ise de, bu değerlendirme yukarıda belirtilen esaslara uygun düşmemektedir.Zira eylemli kullanma durumu, taşınmaz üzerinde paydaşlarca taksim edilerek kullanılagelen bir durumun varlığı ve bu kullanma biçimine değer verilmesi, önalım hakkına konu paya tekabül eden yerin de davalıya satıldığının davacı tarafından bilinip bilinmemesi önem kazanmaktadır. Mahkemece, taşınmazın imar uygulamasından önceki durumu üzerinde durularak, önceki tapu kayıtlarının getirtilerek denetlenmesi, gerekirse yeniden keşif yapılması,taşınmaz üzerindeki davacıya ait evin ve davacının kullanageldiği kısmın saptanıp, imar uygulaması önce ve sonrası taşınmaz üzerinde eylemli kullanma olup olmadığının belirlenmesi ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmadığından hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
SONUÇ;Yukarıda açıklanan nedenlerle davalının temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 27.10.2009 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

Karar ne diyor? .................................................................................

• Önalım hakkı sahibi, bağışlama, taksim, ve fiili paylaşma durumunda ( paylı mülkiyette pay durumuna bakılmaksızın kullanımın paylaşılmasıdır. Örneğin 4 katlı paylı mülkiyete tabi bir binanın her dairesinin bir hissedar tarafından kullanılması ) hakkını kullanamaz.
• Böyle bir durumda bu hakkını kullanması TMK madde 2 ile bağdaşmaz.

T.C. YARGITAY - 6. HUKUK DAİRESİ - E:2009/4691 - K:2009/4665
T:21.05.2009
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı önalım davasına dair karar davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava önalım hakkı nedeniyle payın iptali ve tescile ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili müvekkilinin annesi R.......'nın Karakeçili mah. 64 parselde paydaş olduğunu diğer paydaş, M......... K.......'ya ait 2/8 payın 23.3.2007 tarihinde, davacının önalım hakkını engellemek amacıyla muvazaalı olarak trampa akdi yapılarak davalıya devredildiğini, tapuda gösterilen trampa akdinin aslında satış olduğunu, önalım hakkı nedeniyle payın iptalini ve müvekkili adına tescilini istemiştir. Davalı tapudaki işlemin ve tarafların gerçek iradesinin trampa olduğunu, önalım hakkının kullanılamayacağını, davanın reddini savunmuştur.
Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.
Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.
Satış dışındaki temliklerde önalım hakkının kullanılması mümkün değildir. Tapudaki işlemin tarafı olmayan davacının tapudaki işlemin gerçekte trampa olmadığını tanık dahil her türlü delille ispatlaması mümkündür. Bu konuda dinlenen davacı tanığı işlemin niteliği konusunda görgüye dayalı bir açıklamada bulunmamıştır. Trampaya konu edilen taşınmazlar arasında değer farkı olması tek başına işlemin trampa olmadığını kanıtlamaya yeterli olmadığı gibi resmi senette aradaki bedel farkının alındığı da yazılıdır. Trampa yolu ile edinilen paya ilişkin olarak önalım hakkı kullanılamayacağından davanın reddi gerekirken yazılı şekilde kabul kararı verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir../..
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile HUMK.nun 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 21.5.2009 tarihinde oybirliğiyle karar verildi. 

Karar ne diyor? .................................................................................

• Önalım hakkı satıştan başka temliklerde kullanılamaz.

T.C. YARGITAY - 6. HUKUK DAİRESİ - E:2005/6919 - K:2005/8301T:19.09.2005    Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı önalım davasına dair karar davalı-davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:    KARAR : Dava, önalım hakkının kullanılmasına ilişkindir. Dava daha sonra tazminata dönüştürülmüş ve mahkemece kısmen kabul kararı verilmiş; karar her iki taraf vekillerince temyiz edilmiştir.    1 ) Dosya kapsamına, toplanan delillere, hükmün dayandığı gerekçelere göre davalı vekilinin temyiz itirazları yerinde değildir.    2 ) Davacı vekilinin temyizine gelince;    Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda dogar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.    Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Onalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harc ve masrafların toplamından ibarettir.    Olayımıza gelince; Dava konusu 14 nolu parselde paydaş olan Ş. payını 16.01.2003 tarihinde Ondort milyar liraya davalıya satmıs, davacı suresınde açtığı bu dava ile payın iptali ile adına tescilini, ancak bedelin muvazaalı şekilde yüksek gösterilmiş olması nedeniyle tespit edilecek gerçek değerden önalım hakkının tanınmasını istemiştir. Davalı, bedelde muvazaa bulunmadığını, tapudaki bedel ödenirse davayı kabul edeceklerini bildirmiş ancak yargılama devam ederken davaya konu payı 24.08.2004 tarihinde Otuzaltı milyar liraya ücüncü şahıs olan Z. isimli şahsa satmıştır. Bu satış üzerine davacı HMUK. 186. maddesi geregince davasını, davalı S.'e karşı tazminata donüşturerek bedelde muvazaa iddiası kabul edilirse 28.362.500.000-TL kabul edilmezse 21.000.000.000.- TL tazminat tahsilini istemistır.    Önalım davasında payın sonradan el değiştirmesi nedeniyle HMUK. 186. maddesine göre davanın tazminata dönüştürülmesi halinde, ödenmesi gereken tazminat ilk satış bedeli ile ikinci satış bedeli arasındaki farktan ibaret olup, ilk satıştan sonraki objektif değer artışına göre tazminat miktarının belirlenmesi söz konusu olamayacağı gözetilmeden mahkemece bu konuda araştırma yapılarak yazılı şekilde karar verilmesi hatalı olmuştur.    Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.    SONUÇ : Yukarıda ikinci bentte yazılı nedenle hükmün davacı yararına BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 19.09.2005 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Karar ne diyor? .................................................................................

• Önalım davası sürer iken, önalım hakkının konusu taşınmazın el değiştirmesi halinde HMUK 186'ya göre dava tazminat davasına dönüştürülürse ödenmesi gereken tazminat ilk satış ile ikinci satış arasındaki farktır. İlk satıştan sonra taşınmazda meydana gelen objektif fark değildir.

T.C. YARGITAY - 6. HUKUK DAİRESİ - E:2005/7105 - K:2005/7514T:12.07.2005    Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı önalım davasına dair karar Dairemizin 17.2.2005 gün ve 9778-1106 sayılı ilamı ile onanmasına karar verilmişti. Bu kararın tashihen tetkiki davalı tarafından süresi içinde istenilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:    KARAR : Uyuşmazlık önalım hakkı nedeniyle tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Davacı önalım hakkına konu payın satışına ilişkin olarak düzenlenen 21.4.1999 tarih ve 1976 yevmiye numaralı akit tablosunda her bir payın satış değeri ayrı ayrı rakamla ve yazıyla 5.000.000.000.-'er TL gösterilmesine karşın davacı tapu senedinde yazılı 500.000.000.- TL üzerinden onalım hakkını kullanmak için dava açmıştır. Yargılama aşamasında getirtilen akit tablosunda gerçek satış bedelinin tapu senedinde yazılı miktar olmayıp, 5.000.000.000.TL olduğunun anlaşılması üzerine davacı 19.2.2003 günlü oturumda bu defa bedelde muvazaa iddiasında bulunmuştur. Mahkemece davacının bu iddiası üzerine keşif yapılmış, keşif sonucu duzenlenen bilirkişi raporunda toplam satış bedelinin 2.819.450.000.- TL olduğu acıklanmış, ancak muvazaa iddiası konusunda dinlenen tanıklar satış bedeli konusunda bilgilerinin bulunmadıgını bildirmıslerdir. Muvazaa iddiası konusunda keşif tek başına yeterli delil teşkil etmez. Keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporunun tanık beyanlarıyla doğrulanması gerekir. Olayımızda; bu husus gerçekleşmediğine göre davacının bedelde muvazaa iddiasını kanıtladığı sonucuna varılamaz. Davacı tarafından ileri sürülen muvazaa iddiası kanıtlanamadığından akit tablosunda gösterilen ve her bir satıs için belirlenen 5.000.000.000.-'er TL toplam 10.000.000.000.- TL ve bu bedel için ödenen tapu harc ve masrafından ibaret bulunan onalım bedeli uzerinden davacıya bu hakkını kullanıp kullanmayacağının sorulması, kullanmak istedigi takdırde bu bedelin depo edilmesi için uygun süre verilip sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesinin doğru olmadığı bu defa ki incelemeden anlaşıldığından Dairemizin 17.2.2005 tarih ve 9778/1106 sayılı onama kararının kaldırılmasına, mahkeme kararının bozulmasına karar verilmesi gerekmiştir.    SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle davalının karar düzeltme isteğinin kabulü ile Dairemizin 17.2.2005 tarih 9778/1106 sayılı onama kararının kaldırılmasına, mahkeme kararının BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 12.7.2005 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Karar ne diyor? .................................................................................

• Muvazaa iddiasının kanıtlanabilmesi için salt keşif delili yeterli olamaz. Keşif tutanağının tanık beyanlarıyla onaylanması gerekir. Dolayısıyla önalım davasında ileri sürülecek bir bedelde muvazaa durumunda, muvazaanın ispatı için keşif + tanık beyanı gerekir. 

T.C. YARGITAY - 6. HUKUK DAİRESİ - E:2005/955 - K:2005/2510
T:21.03.2005

   Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan önalım davasına dair karar davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:
   KARAR : Dava, önalıma konu edilen payın iptali ve tesciline ilişkindir. Mahkeme istem gibi karar vermiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
   Davacı vekili, dava dilekçesinde, müvekkilinin dava konusu taşınmazda 116080/263000 hisseye sahip olduğunu, diğer paydaşlardan Mustafa'nın 1096/263000 hissesini davalıya 5.000.000.000.-TL fahiş fiyatla 5.2.2003 tarihinde sattığını, satışı davalının keşide ettiği ihtarnamenin 18.2.2003 tarihinde tebliği ile öğrendiğini, taşınmazın gerçek değerinin 480.000.000.- TL. olduğunu belirterek bu miktar üzerinden yada mahkemece belirlenecek bedel üzerinden önalım hakkının tanınmasını istemiştir. Davalı ise duruşmalara katıldığı halde bir savunma yapmamış ve delil de bildirmemiştir.
   Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı oncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mulkiyet ilişkisi kurulduğu anda dogar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.
   Önalım hakkı alıcıya karsı ancak dava acmak suretıyle kullanılır. TMK'nın 733/3. maddesi hükmüyle yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirme yükümlülüğü getirilmiştir.
   Önalım hakkı satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.
   Olayımızda: Davacı önalıma konu payın davalıya gerçekte 480.000.000.-TL'ye satıldığı halde önalım hakkının engellenmesi icin tapuda bedelin fazla gosterildigini bildirerek bedelde muvazaa iddiasında bulunmustur. Davacı bu iddiasını kanıtlamak zorundadır. Muvazaa iddiası tanık dahil her türlu delil ıle kanıtlanabilir. Mahkemece keşif yapılarak keşifte belirlenen bedel üzerinden önalım hakkının tanınmasına karar verilmiş ise de keşif bedelde muvazaa iddiasının varlığına tek başına yeterli delil teşkil etmez. Yargıtay'ın yerleşen içtihatları da bu yöndedir. Bu nedenle bedelde muvazaaya ilişkin davacının gösterdiği tanıkların dinlenilmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, bu hususun göz ardı edilerek yazılı şekilde hüküm kurulması hatalı olduğundan hükmün bozulması gerekmiştir.
   SONUÇ : Hükmün yukarıda açıklanan nedenle ( BOZULMASINA ), istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 21.3.2005 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Karar ne diyor? .................................................................................

•  Önalım hakkı alıcıya karsı ancak dava acmak suretıyle kullanılır.
•  Önalım hakkı satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir. 
•  Mahkemece keşif yapılarak keşifte belirlenen bedel üzerinden önalım hakkının tanınmasına karar verilmiş ise de keşif bedelde muvazaa iddiasının varlığına tek başına yeterli delil teşkil etmez.  Keşif + tanık beyanı delilleri birarada sağlanmalıdır ki bedelde muvazaa iddiası ispatlansın.